中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）与辽阳亚龙房地产开发有限公司（以下简称亚龙公司）建设工程施工合同纠纷案

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的如何处理？

最高人民法院二审（最高人民法院（2016) 最高法民终 135 号民事判决书）认为：关于亚龙公司所称工程存在重大质量问题以及应当从工程款中扣减 5 年期保修金 1,638,958.38 元的主张能否成立的问题。《合同法》第二百七十九条第二款（已失效，现为《民法典》第七百九十九条第二款）规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案业已查明，涉案工程验收合格之前亚龙公司即已实际使用涉案工程。依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条（已失效，现为《建设工程司法解释（一）》第十四条）“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，亚龙公司应当对地基基础工程和主体结构质量以外的已使用部分出现的质量问题自行承担责任，故本院对于其以涉案工程质量不符合约定为由提出的主张不予支持。按照双方签订的《建设工程施工合同》第 47 条补充条款中有关“保修金为承包人结算值的 5%。保修满 1 年之日起 15 日内返还承包人保修金的 50%；保修满 2 年之日起 15 日内返还至承包人保修金的 90%，保修满 5 年之日起 15 日内返还承包人剩余保修金”的约定，以及基于前述认定，尽管亚龙公司存在涉案工程未经验收即擅自使用的情形，但中建八局对地基基础工程和主体结构的质量仍应当承担民事责任。因此，在 5 年期保修金尚未期满前，中建八局无权向亚龙公司主张返还。经核实，该部分数额应当为 1,638,958.38 元，此款应当从亚龙公司未付工程款中扣除。原判决就此部分未予扣除不符合双方合同约定，依法予以纠正。