工程质量保修的范围

建设工程质量保修制度是指对建设工程在竣工验收后的一定期限内发现的工程质量缺陷，由承包人承担修复责任、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的制度。建设工程是一种长期使用的耐用品，在其合理的寿命内，各责任主体应保证建设工程的正常使用。在工程竣工验收之前或之时发现建设工程质量问题的，承包人必须经修复完好后，发包人才能组织竣工验收，在竣工验收合格后，方能交付使用；有些质量问题具有隐蔽性，在竣工验收时未被发现，而是在交付使用一段时间后才出现，在法律规定或合同约定的质量保修期内，承包人应当负责修复，以保障用户正常使用建设工程的权利。《建筑法》第六十二条第一款规定：“建筑工程实行质量保修制度。”《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第三条、第四条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”2017 年版示范文本将《工程质量保修书》作为合同附件订人建设工程施工合同。

《建筑法》第六十二条第二款规定：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”

根据《中华人民共和国建筑法释义》一书对该条款所作的释义，对建筑工程实行质量保修的范围包括：

（1) 地基基础工程和主体结构工程。建筑物的地基基础工程和主体结构质量问题直接关系建筑物的安全，这两项工程是不允许存在质量隐患的，而一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构存在质量问题，也很难通过修复办法解决。法律规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。

（2) 屋面防水工程。鉴于目前房屋建筑工程中的屋面漏水问题突出，《建筑法》将屋面防水工程的保修问题单独列出。对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修。

（3) 其他土建工程。亦即除屋面防水工程以外的其他土建工程，包括地面与楼面工程、门窗工程等。例如，对正常使用中发现的室内地坪空鼓、开裂、起砂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水，阳台积水、漏水等土建工程中的质量问题，应属建筑工程的质量保修范围，由施工企业负责修复。

（4) 电气管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。建筑物在正常使用过程中，如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落或者上下水管道漏水、堵塞等属于电气管线、上下水管线等安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。

（5) 供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。

（6) 其他应当保修的项目范围。《建筑法》没有全部列举应由施工企业承担保修责任的项目范围，而是使用“等”字来概括，同时授权国务院对具体保修范围作出规定。因此，凡属国务院规定和合同约定应由施工企业承担保修责任的项目，施工企业都应当负责保修。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条的规定，下列两种情形不属于房屋建筑工程质量保修范围：（1) 因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（2) 不可抗力造成的质量缺陷。