建设工程不宜折价、拍卖的情形有哪些？深圳建筑工程律师为为你解答

一般而言，建设工程优先受偿的对象为可以折价、拍卖的工程，而对不宜折价、拍卖的工程则无法享有优先受偿权。然而，存在争议的是，哪些建设工程不宜折价、拍卖，司法实践中存在较大争议。我们认为，建设工程不宜折价、拍卖的情形包括违章建筑和工程质量不合格且难以修复致使合同目的无法实现的以及法律规定的其他情形。

（一）违章建筑

何为违章建筑，我国法律并未对此进行明确的界定。而学理上，对违章建筑的概念界定，存在不同的看法。有意见认为，违章建筑是违反了《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。有意见认为，违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。有意见则把违章建筑分为“程序违建”和“实质违建”。由此可见，对违章建筑的定义，存在不同的认识。尽管上述认识因角度的不同而存在差异，但在内涵上又存在一致性。

我们认为，所谓违章建筑，是指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。违章建筑有两个鲜明的特征：一是违章建筑违反了法律、行政法规的规定而建造形成的一种状态；二是违章建筑不仅包括各种建筑物、构筑物，还包括其附属设施。

违章建筑因为建造行为违法，由此导致违章建筑无法完成初始登记。在此情况下，相关权利主体对违章建筑不能进行处分，即使进行了处分，根据《民法典》第二百三十二条的规定，处分行为不发生物权效力。基于违章建筑不能处分之客观情况，亦无法实现通过折价、拍卖的方式予以转让。当然，如导致建筑违章之事由得以消除，使违章建筑成为合法建筑的话，则不属于前文所述的违章建筑之列。

（二）工程质量不合格且难以修复的建筑

《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规均明确建设工程必须经过竣工验收合格方可交付使用。《民法典》第七百九十三条对合同无效、工程验收不合格的处理做了规定：（1) 建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使缺陷得到弥补，符合国家或者行业强制性质量标准，发包人可以请求承包人承担修复费用；（2) 修复后的建设工程经验收仍不合格的，发包人无法使用，建设工程施工合同的目的无法实现，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。举重以明轻，承包人更不能享有工程价款优先受偿权。

（三）法律、行政法规规定的其他情形

不宜折价、拍卖的建设工程，主要指建设工程不适合以折价、拍卖的规则进行转让。《民法典》第三百九十九条对禁止抵押的财产范围进行了规定。根据该规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施属于不得抵押的财产。对上述财产进行抵押限制，主要是基于公共利益的角度考虑。设定抵押权的目的是担保特定债权人债权的实现，若以学校、幼儿园、医院等的社会公共利益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益，并且有可能扰乱社会经济秩序、破坏社会稳定。同理，对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。需要明确的是，对于学校、幼儿园、医院等机构的非公益设施范围内的建设工程，则不属于不宜折价、拍卖的建设工程。如学校开办的宾馆、医院开办的生产基地等非公益设施的建设工程。