违约方能起诉解除合同吗？违约方需要承担什么后果？

生活中常见的一种情况为：在签订较长时间的商铺或者厂房租赁合同后，因经营状况发生严重变化，承租方不愿继续租赁房屋且无力缴纳租金，但出租方不愿意解除合同，那么作为承租方往往不再继续缴纳租金而违约，在这种情况下，作为违约方的承租方能够起诉要求解除合同吗？在什么样的条件下违约方能够行使合同解除权？又需要承担怎样的法律后果？深圳公司法律师为你解答：

一、作为违约方要求解除合同的法律依据。

民法典第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

该条规定即适用前述状况，在李某与方仕公司摊位租赁合同纠纷中，案件争议的焦点是继续履行摊位租赁合同是否属于“履行费用过高”的问题。法院认为，虽然李某与方仕公司的租赁合同尚未到期，但李某在起诉时已将摊位腾空搬出，方仕公司也已将诉争的摊位出租给后承租人，且后承租人已经搬入并开始经营。如果此时要求方仕公司继续履行与李某的租赁合同，不仅必须解除后一个租赁合同，还需要后承租人停止经营、腾空摊位，履行成本较高。同时，在二审判决生效时原租赁合同的剩余租赁期仅剩余 6 个月，而在当事人申请再审前该租赁合同约定的租赁期限已经届满，继续履行合同十分不经济，甚至已经不可能；法院更不能主动站在当事人立场上，判决双方再续签 1 年的租赁合同。但作为承租人，李某除了要求继续履行外，还可以要求出租人承担损害赔偿责任，以弥补其遭受的违约损失。另外，在申诉审查期间，李某就方仕公司的违约行为，又另行向法院提起诉讼，要求其赔偿摊位转让费用及剩余租赁期间的经营损失。法院最终裁判驳回李某要求继续履行租赁合同的诉讼请求。

二、参照《民商审判会议纪要》第 48 条之规定，违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件：

一是违约方起诉请求解除合同主观上必须是非恶意的。规定该条件的目的是防止违约方实施机会主义行为而侵害守约方的利益。违约方在履行困难或履行对其经济上不合理时就选择故意违约，这将引发相关的道德风险，违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则。实践中，经常发生因房屋价格上涨，违约方一房数卖、恶意解约的情形。如果任由违约方解除合同，将严重危害交易秩序和交易安全。

二是违约方继续履行合同对其显失公平。在形成合同僵局的情形下，法律上允许违约方提起诉讼解除合同，目的是在于纠正利益失衡现象，从而平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。因此，在合同僵局的情形下，守约方拒绝解除合同会导致双方当事人利益关系显失公平。如果继续履行合同可以给守约方带来一定的利益，但此种利益与给违约方造成的损失相比明显不对等，尤其是在违约方能够赔偿守约方因合同解除而遭受的损失，当事人之间的利益失衡更加明显时。

三是守约方拒绝解除合同违反了诚信原则。实践中，在出现合同僵局时，享有合同解除权的一方当事人拒绝行使解除权，常常是为了向对方索要高价，这就违反了诚信和公平原则。如果任由守约方拒绝解除合同，可能造成双方利益严重失衡。因此，法律上有必要予以纠正。

三、违约方起诉解除合同的法律后果

根据580条第 2 款规定，违约方起诉请求解除合同，并不影响其应承担的违约责任，对守约方的损失应予赔偿。例如，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第 24 条规定，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有防止损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的 3 至 6 个月的租金为宜。在实务中，违约方通过起诉主张解除合同的，法院审查认为符合合同解除条件的，应当进行释明，告知守约方可以直接要求损害赔偿，也可以另行起诉主张损害赔偿。关于损失赔偿范围，应当按照《民法典》第 584 条的规定，支持守约方向违约方主张可得利益，但也应遵循损失赔偿的可预见性规则、减损规则、违约方过错程度等因素进行综合判断。

因此，各位在签订具有较长履行期限的租赁合同或者其他类似合同时，为了避免上述情况的出现，最好的方式是在合同中约定清楚明确的解除条件，以便在合同履行中出现重大的变故时导致自己在法律上处于不利的条件。